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商品房预售制是房价飞涨帮凶 现房交付难实现
[ 字号: ] 时间:10-04-06 16:21:02  点击: 来源:人民日报
  商品房预售制缓解了开发商的资金压力,促进了住房的市场供应,成为我国新房销售的主要方式。但是近年来商品房预售制度饱受诟病,甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价飞涨的“帮凶”。两会期间,多份提案议案建言改革或取消房地产预售制。是去还是留?关于商品房预售制命运的讨论再次展开。  一问:   为何屡屡遭诟病?   “烂尾楼”、“楼倒倒”等造成的纠纷,不少与商品房预售制的不完善有关。预售制漏洞究竟在哪呢?   预售制也就是老百姓再熟悉不过的“买期房”。追溯这一制度的发展,我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期,建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产企业资金壁垒。   由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售,使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。   随着房地产市场发展成熟,预售制不完善带来许多矛盾。导致的问题也逐渐显现。   从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。同时,由于预售制度在很大程度上缓解了开发商的资金压力,降低了房地产行业的门槛,导致市场鱼龙混杂。市场向好时,许多开发商借预售之便,囤房囤地、捂盘惜售,借机哄抬房价。即便市场出现波动,大多数开发商也缺乏降价促销的动力,一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。大大干扰了市场的有序运行。   商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱,一旦房子出现问题,而在我国目前的法律框架内,对开发商的惩罚措施十分有限。   二问:   能否直接卖现房?   既然商品预售制问题多多,那么是否可以把它取消,代之以看得见摸得着的“全现房”销售呢?   预售制是一个舶来品,在各国房地产市场发展的初期,几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决,许多国家已经取消或限制预售制度。   从整个房地产市场的角度看,一旦现房销售形成制度,会促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度,加快销售回笼资金,努力增加有效供应。同时,资金门槛也会促进行业洗牌,淘汰一批不具备开发实力的小企业,有利于促进房地产市场的平稳健康发展。随着我国房地产市场的快速发展,“全现房”销售是大势所趋。   早在去年年底的住房和城乡建设部工作会议上,姜伟新部长就在工作报告中提出,要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。   同时,住房和城乡建设部相关负责人表示,商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度,运行到目前这个阶段,想在一个地方做一些检验,试点取消预售制度,看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消这项制度,房地产开发建设就难以进行,那么说明这项制度还没有到取消的合适时机。   从当前的现实情况看,一刀切地取消预售制是异常艰难的,也是不现实的。   北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,预售制度存在的基础是供应短缺,老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了投资的规模,极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼,开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目,如果取消这项制度,1亿元资金只能做1亿元的事,那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子,这对住房的供应是很大的打击。只有房地产市场真正稳定下来,
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